Оформление продажи прав аренды нежилых помещений
Иногда у арендаторов государственного и муниципального имущества возникает необходимость возмездной передачи арендуемых помещений третьему лицу. Это может быть вызвано многими причинами, такими как переезд на новое место, ухудшение конъюнктуры рынка, расширение или наоборот сокращение бизнеса, да и просто желание заработать. Так как зачастую отказаться в одностороннем порядке от аренды нельзя, то возникает вопрос о передаче прав аренды третьему лицу, т.е. уступка (цессия) арендных прав и обязанностей по договору аренды.
Данный вид сделок зачастую имеет аббревиатуру ППА – «продажа прав аренды». Хотя переуступка прав и обязанностей по договору аренды имеет собственный юридический статус, однако в обиходе такие сделки называют продажей прав аренды, что зачастую отражает изначально сложившуюся ситуацию, когда подавляющее большинство недвижимости находилось в государственной и муниципальной собственности, приобретение в частную собственность было затруднительно или невозможно, а оборот нежилых помещений на рынке в основном осуществлялся путем возмездной уступки, которую и называли «продажей».
Так же как и любые другие сделки среди участников гражданских правоотношений, такая уступка арендных прав может быть признана недействительной по определённым обстоятельствам. Для того чтобы избежать таких неприятностей, необходимо знать все законодательные нюансы заключения договоров цессии, а также текущую судебную практику по спорам, касающихся передачи прав аренды на нежилые помещения.
Законодательная основа передачи арендных прав заложена в статье 615 ГК РФ.
По смыслу этой статьи арендатор имеет право передачи:
• имущества в субаренду;
• всех своих обязанностей и прав по соглашению с арендодателем третьим лицам (перенаём);
• в безвозмездное пользование арендуемой площади;
• арендных прав по каким-либо обязательствам в залог;
• арендных прав в уставный капитал коммерческих организаций.
Вместе с тем, стоит особо отметить, что если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя.
Это согласие обязано быть предоставлено письменно, например, ответ на соответствующее письмо.
Между тем, если в соглашении аренды стороны предусмотрели заранее возможность перенайма, то отдельного согласия на это собственника не требуется.
Выгоды от переуступки
В определённых случаях переуступка прав аренды на нежилое помещение является самым благоприятным решением.
Такая сделка между сторонами может помимо прочего предоставить возможность новому арендатору получить объект в возмездное владение и пользование на идентичных условиях и по той же цене, по которым он арендовался предыдущим лицом. Другими словами, новый арендатор может получить особые льготные условия, которые были у предыдущего арендатора.
Такие соглашения заключаются в основном при аренде нежилых помещений, расположенных в престижных местах в Москве и других городах страны, которые обеспечивают хороший доход для бизнеса.
Обычно срок действия договоров аренды больше пяти лет, поэтому для нового арендатора очень выгодно получить уже пользующееся популярностью у клиентов место, а предыдущий арендатор тоже имеет свой интерес, заключающийся в получении отступной суммы.
Арендодателями, как правило, выступают муниципальные и государственные органы. Спрос на аренду таких помещений всегда высок из-за низких расценок, в отличие от коммерческих площадей.
При желании арендовать нежилое помещение, находящееся в государственной или муниципальной собственности, у предпринимателей есть два варианта:
• участвовать в аукционе среди многих таких же желающих с неопределённым шансом на победу;
• провести переуступку арендных прав с действующим арендатором, заплатив ему своего рода комиссионные.
Естественно, второй вариант будет предпочтительнее. Однако здесь же могут возникнуть и некоторые сложности. Так, например, если новому арендатору будет необходимо реконструировать объект под себя, то сделать это будет достаточно нелегко, а порой и невозможно, если не договориться с арендодателем.
Особенности заключения договора переуступки прав аренды
Переуступка или перенаём права аренды объекта может быть осуществлены только посредством подписания возмездного договора.
Заключить дарение арендных прав невозможно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 575 ГК РФ гласит, что дар среди коммерческих предприятий запрещён).
Как упоминалось ранее, на заключение договора цессии прав аренды необходимо получение предварительного письменного согласия собственника.
Если договор аренды заключен на срок более одного года, то он прошёл государственную регистрацию в Росреестре, и, следовательно, переуступка тоже должна пройти эту процедуру.
После оформления договора переуступки помещения, стороны должны составить акт приемки-передачи документов от бывшего арендатора новому. Последний должен получить первоначальный договор аренды и все платёжные документы, подтверждающие платежи арендодателю.
Также первый арендатор должен передать свидетельство о регистрации аренды в госоргане и идентификационные документы на объект, на земельный участок (кадастровый и технический паспорта и т.п.).
Второй вариант оформления продажи прав аренды нежилых помещений
Несмотря на внешнюю простоту и привлекательность продажи прав аренды нежилых помещений, являющихся государственной или муниципальной собственностью, путём заключения соглашения о переуступке прав и обязанностей по такому договору, данный способ зачастую на практике либо сильно затруднителен и теряет свою экономическую выгоду, либо вообще не возможен. Это обусловлено в основном отказом в согласовании собственником – органом власти такой сделки, либо его требованием заплатить огромные отступные при даче такого согласия, что делает такую сделку экономически нецелесообразной.
Поэтому на практике в городе Москве и в Зеленограде продажа прав аренды нежилых помещений осуществляется путем продажи доли в уставном капитале юрлица - арендатора помещения. Поэтому договор купли-продажи прав аренды нежилого помещения, принадлежащего городу Москва, будет договором купли-продажи доли в уставном капитале общества, который сопровождается оформлением соответствующего заявления об изменении / смене участников и генерального директора общества - арендатора.
ЮФ «Цивилист» имеет солидный опыт в сопровождении сделок по продаже прав аренды, а также обладает солидной клиентской базой лиц, заинтересованных в приобретении арендуемых помещений путем переоформления переуступки права на выгодных условиях.
Договор ППА помещений может быть очень интересен для отдельных субъектов бизнеса, но перед тем как его подписать, нужно проконсультироваться с соответствующими специалистами из этой сферы.
Данный вид сделок зачастую имеет аббревиатуру ППА – «продажа прав аренды». Хотя переуступка прав и обязанностей по договору аренды имеет собственный юридический статус, однако в обиходе такие сделки называют продажей прав аренды, что зачастую отражает изначально сложившуюся ситуацию, когда подавляющее большинство недвижимости находилось в государственной и муниципальной собственности, приобретение в частную собственность было затруднительно или невозможно, а оборот нежилых помещений на рынке в основном осуществлялся путем возмездной уступки, которую и называли «продажей».
Так же как и любые другие сделки среди участников гражданских правоотношений, такая уступка арендных прав может быть признана недействительной по определённым обстоятельствам. Для того чтобы избежать таких неприятностей, необходимо знать все законодательные нюансы заключения договоров цессии, а также текущую судебную практику по спорам, касающихся передачи прав аренды на нежилые помещения.
Законодательная основа передачи арендных прав заложена в статье 615 ГК РФ.
По смыслу этой статьи арендатор имеет право передачи:
• имущества в субаренду;
• всех своих обязанностей и прав по соглашению с арендодателем третьим лицам (перенаём);
• в безвозмездное пользование арендуемой площади;
• арендных прав по каким-либо обязательствам в залог;
• арендных прав в уставный капитал коммерческих организаций.
Вместе с тем, стоит особо отметить, что если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя.
Это согласие обязано быть предоставлено письменно, например, ответ на соответствующее письмо.
Между тем, если в соглашении аренды стороны предусмотрели заранее возможность перенайма, то отдельного согласия на это собственника не требуется.
Выгоды от переуступки
В определённых случаях переуступка прав аренды на нежилое помещение является самым благоприятным решением.
Такая сделка между сторонами может помимо прочего предоставить возможность новому арендатору получить объект в возмездное владение и пользование на идентичных условиях и по той же цене, по которым он арендовался предыдущим лицом. Другими словами, новый арендатор может получить особые льготные условия, которые были у предыдущего арендатора.
Такие соглашения заключаются в основном при аренде нежилых помещений, расположенных в престижных местах в Москве и других городах страны, которые обеспечивают хороший доход для бизнеса.
Обычно срок действия договоров аренды больше пяти лет, поэтому для нового арендатора очень выгодно получить уже пользующееся популярностью у клиентов место, а предыдущий арендатор тоже имеет свой интерес, заключающийся в получении отступной суммы.
Арендодателями, как правило, выступают муниципальные и государственные органы. Спрос на аренду таких помещений всегда высок из-за низких расценок, в отличие от коммерческих площадей.
При желании арендовать нежилое помещение, находящееся в государственной или муниципальной собственности, у предпринимателей есть два варианта:
• участвовать в аукционе среди многих таких же желающих с неопределённым шансом на победу;
• провести переуступку арендных прав с действующим арендатором, заплатив ему своего рода комиссионные.
Естественно, второй вариант будет предпочтительнее. Однако здесь же могут возникнуть и некоторые сложности. Так, например, если новому арендатору будет необходимо реконструировать объект под себя, то сделать это будет достаточно нелегко, а порой и невозможно, если не договориться с арендодателем.
Особенности заключения договора переуступки прав аренды
Переуступка или перенаём права аренды объекта может быть осуществлены только посредством подписания возмездного договора.
Заключить дарение арендных прав невозможно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 575 ГК РФ гласит, что дар среди коммерческих предприятий запрещён).
Как упоминалось ранее, на заключение договора цессии прав аренды необходимо получение предварительного письменного согласия собственника.
Если договор аренды заключен на срок более одного года, то он прошёл государственную регистрацию в Росреестре, и, следовательно, переуступка тоже должна пройти эту процедуру.
После оформления договора переуступки помещения, стороны должны составить акт приемки-передачи документов от бывшего арендатора новому. Последний должен получить первоначальный договор аренды и все платёжные документы, подтверждающие платежи арендодателю.
Также первый арендатор должен передать свидетельство о регистрации аренды в госоргане и идентификационные документы на объект, на земельный участок (кадастровый и технический паспорта и т.п.).
Второй вариант оформления продажи прав аренды нежилых помещений
Несмотря на внешнюю простоту и привлекательность продажи прав аренды нежилых помещений, являющихся государственной или муниципальной собственностью, путём заключения соглашения о переуступке прав и обязанностей по такому договору, данный способ зачастую на практике либо сильно затруднителен и теряет свою экономическую выгоду, либо вообще не возможен. Это обусловлено в основном отказом в согласовании собственником – органом власти такой сделки, либо его требованием заплатить огромные отступные при даче такого согласия, что делает такую сделку экономически нецелесообразной.
Поэтому на практике в городе Москве и в Зеленограде продажа прав аренды нежилых помещений осуществляется путем продажи доли в уставном капитале юрлица - арендатора помещения. Поэтому договор купли-продажи прав аренды нежилого помещения, принадлежащего городу Москва, будет договором купли-продажи доли в уставном капитале общества, который сопровождается оформлением соответствующего заявления об изменении / смене участников и генерального директора общества - арендатора.
ЮФ «Цивилист» имеет солидный опыт в сопровождении сделок по продаже прав аренды, а также обладает солидной клиентской базой лиц, заинтересованных в приобретении арендуемых помещений путем переоформления переуступки права на выгодных условиях.
Договор ППА помещений может быть очень интересен для отдельных субъектов бизнеса, но перед тем как его подписать, нужно проконсультироваться с соответствующими специалистами из этой сферы.
